十一份分报告共同研判中国房地产未来走势

  2018-2019年,全球经济增速继续放缓,并呈现长期下降的趋势。作为全球最大的经济体,美国的经济增速也在整体上呈现下降趋势。欧洲的经济增速虽然也在下降,且短期的经济增长前景并不明朗,但是在2018年6月,欧元集团财长会议认定希腊债务危机结束,所以尽管债务问题仍然存在,欧洲大陆的经济增速在长期来看是可以恢复的。与之相应,全球住房市场呈现“欧强美弱”的格局,即以德国、法国为代表的欧洲大陆住房市场复苏,其中德国的住房价格增速的增长趋势尤为明显,美英两国的住房价格增速则形成下降趋势,其中,美国住房市场尽管仍维持一定的价格增速,但长期来看是走向低迷的。在经济因素之外,政治因素对住房市场的影响在2018-2019年格外显著,移民、脱欧和对他国的政治干涉成为部分国家和地区住房市场出现剧烈起伏的主要诱因。2019-2020年,预测全球经济仍以低迷为主,回升乏力。(郭宏宇)

  2019年中国经济继续运行在合理区间,但下行压力加大;工业结构调整继续推进,新动能持续壮大;就业比较充分,就业韧性总体较好;消费物价继续走高,生产出厂价格继续走弱;进口增速降幅超过出口,国际收支改善,外汇储备平稳,官方储备增长;支出增速高于收入增速,赢咖官网财政政策聚力增效;金融运行总体平稳,金融市场信用分化明显。2020年面对不断回落的全球经济以及不确定和不稳定因素增多的外部环境,为实现稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期目标,推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定工作,建议着力通过深化改革激发各方面的活力,调动各方面的积极性,更多依靠改革红利稳定经济增长;进一步扩大高水平对外开放,促进国内经济与国际经济在更高水平公平竞争;加快实施创新驱动发展战略,推进实体经济与制造业高质量发展;适度加大逆周期调节力度,保持就业在合理水平;综合施策,有效应对价格结构性上涨;以开放促改革,统筹应对中美经贸摩擦;把握好风险处置的节奏和力度,切实防范化解财政金融风险。(汪红驹 冯明)

  2019-2020年度,我国房地产企业数量约为9.7万家,其增长趋势进一步放缓;房企平均规模继续保持缓慢增长的趋势;从市场结构看,全国住房企业集中度持续加速提升。房企融资方面,融资规模增长继续放缓、房企融资渠道全面受限;近年增长较快的海外债券融资受到政策限制的同时成本也上升较快。房企土地购置行为更趋理性,地价继续保持稳定较慢的增长趋势;土地溢价率在低位波动。房企开发和销售方面,商品房新开工面积增速平稳,竣工面积进入缩减区间;项目合作开发模式日益成熟,商品房开发权益金额占流量金额比重下降明显;商品房销售面积累计同比增速持续下滑。此外,房地产企业收购并购交易持续活跃,这也与全国房地产行业集中度加速提升的趋势相一致。资金链压力是目前所有房企面临的主要难题,随着市场集中度的提升,中小型房企也面临较为严峻的生存困境。此外,房企的社会责任意识仍然有待提升,财务透明度问题值得关注。预计在2020-2021年度,住房开发供给进一步缩减,行业集中度持续加速提升,多数房企仍然将面临转型升级的压力。为促进住房企业保持平稳健康的发展,建议房企注重产品质量、实施稳健经营、把握开发节奏,同时结合产业趋势,转变开发理念和运营模式,提升创新能力,应对“后开发时代”挑战。(刘尚超 刘伟)

  今年以来,在经济形势下行压力增大、地方财政收支压力上升的背景下,2019年7月30日中央政治局会议首次强调指出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,进一步对外释放了稳定市场预期的坚定信号,进一步助推了住房需求主体行为向理性回归。归纳起来有如下方面主要特征:一是销售面积增幅持续回落,购房者观望情绪浓厚。二是城市与区域分化态势延续,需求释放的梯度差异明显。三是改善性住房需求占比提升,物业类型需求分化加剧。四是国内投资投机性购房需求被有效遏制,海外购房投资比例呈现上升趋势。五是住房租赁市场培育效果初显,住房租赁价格渐趋回落。虽然我国当前住房市场整体运行较为平稳,但由于我国住房市场结构性短缺和结构性过剩问题仍长期存在,本轮市场下行周期内仍显露出一些趋势性信号和问题,需要在未来住房市场调控中引起有关部门重视关注。一是从严调控未能消除观望情绪,海外购房投资面临不确定性风险。二是扰乱市场秩序行为亟须治理,长效机制建设任重而道远。三是需求分化态势累积延续,商品房结构性矛盾凸显。四是市场供需结构不匹配,增量调控模式有待调整。针对本年度住房需求存在的突出问题,提出如下几点政策建议:第一,积极应对未来住房需求主体的结构变化。第二,加快推进需求端住房市场长效机制建设。第三,充分释放存量房市场的供需活力。第四,建立完善供需匹配的分类城市住房调控体系。(李超)

  2018年第四季度以来,在“房住不炒”和“因城施策”的大基调下,地方政府根据区域房地产市场发展情况,审时度势,相机决策,整体上实现了“稳地价、稳房价、稳预期”目标。在“930新政”实施三年以后,政策的效应逐步释放,进入2019年第三季度以后,一些地方政府(包括系统重要性城市)基于房地产市场发展态势开始适当优化微调调控政策,部分城市“稳房价”的重心开始转移。虽然在“房住不炒”高压下楼市调控很难放松,但在“因城施策”上也给了地方政府边际放松的空间;部分财政重压下的地方政府可能重新走向无节制卖地的老路。未来需要继续强化地方政府稳定楼市的主体责任,进一步理顺中央与地方财政分配关系,严格控制部分城市土地供给避免库存再次高企。同时,赋予地方政府一定的房地产金融调控权,可研究和探索首付比例和贷款利率区间管理的房贷政策,由各地根据本地房地产市场状况,在区间内自主决定房贷的首付比例和相应的贷款利率,或者在按照套数确定首付比例和贷款利率外,增加按照面积来确定首付比例和贷款利率。

  2019年房价“小阳春”自行消退,重点城市房价由较快回升到止涨趋稳。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示,2019年,核心城市房价经历了由回升到趋稳的转变。2019年2-4月,核心城市房价出现被称为“小阳春”的较快反弹;2019年5-7月,“小阳春”逐步消退,核心城市房价涨速下降。2019年8-10月,市场进一步趋稳,核心城市房价稳中略降。2019年10月,核心城市房价同比微涨0.3%,环比微涨0.028%。纬房核心指数显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。一线城市房价反弹力度较弱,除深圳外其它城市均处于下降阶段。准一线城市中天津重庆房价相对低迷,苏州上涨较快但涨势暂得到抑制。过半二线城市稳中趋涨,部分城市继续下跌。三四线城市房价下跌个数增多,部分城市房价涨速仍相对较快。城市群市场分化明显,珠三角景气度相对较低长三角相对较高。从2019年各大城市群的市场表现看,长三角城市群的市场景气度相对较高,房价上涨城市比例更大,部分城市如苏州、宁波、南通等房价涨速也相对较快;珠三角城市群的景气度相对较低,房价下跌比例更大,除深圳、东莞等外,广州、佛山、肇庆、中山、惠州、阳江、清远等均有下跌,其中肇庆跌速相对较快。(邹琳华 叶冰阳)

  2018年第四季度到2019年第三季度,全国住房土地市场出现明显的降温,房地产行业土地购置面积和成交价款双双出现负增长。与此同时,地方政府土地出让收入也“雄风不再”。2019年,全国土地出让市场再次进入下降通道,地方政府土地出让收入的增长速度明显下降,个别月份甚至出现负增长。另一方面,我国住宅用地市场则有所回暖。住宅用地成交情况有所好转,流拍率明显下降,住宅用地成交均价止跌回升,住宅用地溢价率出现止跌微升的趋势。但总的来看,住宅用地供应量有所减少,比例仅有四成,低于工业用地比例。分不同层级城市来看,一、二、三、四线城市住宅用地市场情况分化明显。一线城市住宅用地量价止跌回升,成交比例和溢价率同时回升。二线城市住宅用地市场止跌回暖,成交比例和溢价率回升。三四线城市住宅用地量减价升,成交比例同时上升,溢价率则有所下降。此外,租赁住房用地供应有所提速。各地相继出台住房租赁政策,加大租赁用地供应,利用集体建设用地建设租赁住房开始升温。展望未来,我国总体土地市场将延续2018-2019年土地市场的降温趋势。虽然整体土地市场有所降温,但住宅用地市场则“稳中有进”。(沈立)

  2018年四季度以来房企融资走势有三个特点:房企融资在非金融业中的权重继续抬升,显示房企融资加杠杆继续。房企融资加杠杆速度走缓。按揭贷在2019年二三季度快速飙涨。房企信托融资激进势头难减。主要问题有三个:房企融资降杠杆压力犹存。近几年,因应经济结构转型的宏观经济政策的一个重要着眼点即房地产行业降杠杆。但2019年三季度的数据表明,以权重衡量的房企融资杠杆指标,无论是总量杠杆还是分项杠杆均有增无减。房企股融和债融结构进一步失衡。自2015年四季度以来,房企一级资本市场结构中股票融资和债券融资占比持续分化,债券融资占比持续走高,股票融资占比则是持续萎缩。住房公积金低公平问题凸显。首先是住房公积金缴存覆盖率仅为42.63%,依然有近60%的城镇单位就业人口没有分享到住房公积金的红利。其次是从不同类型单位缴存人员对该类单位就业人员的比例来看,集中体现为私营企业住房公积金缴存率低,缴存人数占缴存职工的比例低于20%。再次是在运用环节使用住房公积金贷款的家庭占缴存家庭的比例仍偏低,特别是对中低收入家庭更低。对此有三大对策建议:一是降低房企融资杠杆的“七寸是”降低房贷杠杆。二是扬股抑债,优化房企资本市场融资结构。三是公共政策干预,助提住房公积金公平性。(高广春)

  2019年,住房市场长效调控机制稳步推进,在这一大形势下,政府继续对住房市场监管保持偏紧的基调,并着力推动长效机制的逐步落地,保持住房市场的平稳运行。通过对土地市场、住房销售和住房租赁的监管,一方面保障了稳房价、稳地价、稳预期的政策目标的实现,另一方面也为长效机制的逐步落地创造了良好的条件。2019年住房市场监管指数排名前十名的城市依次为:北京、天津、广州、南京、南昌、上海、重庆、深圳、沈阳和昆明。2019年,在长效机制逐步落地的过程中,既有的监管模式存在的一些问题仍继续存在,需要在下一阶段注意加以解决。主要包括监管的制度性手段不足、监管缺乏常态化的协调机制和监管的社会参与度不够。为构建起与长效机制相适应的监管体制机制,政府在住房市场监管领域还要继续补齐制度短板、构建跨部门和常态化的监管协调机制,并加强政府监管信息披露的标准化。(杨杰)

  我国已经建立多渠道、多元化的住房保障制度体系,住房保障工作取得了显著成果。第一,城镇居民明显改善居住环境。截至2018年年底全国2亿多居民实现安居梦,5900多万困难群众享受公租房实物补贴或租赁补贴。第二,城镇保障性安居工程建设扩大内需,促进经济平稳发展。2011年-2018年全国城镇保障性安居工程建设总共完成投资11.57万亿元。第三,为实现住有所居目标,建立多元化制度。尽管我国的住房保障制度建设取得显著进展,但也面临不少问题。在短期内急需解决的问题有:第一,保障房制度管理问题突出,影响住房保障的社会效应;第二,新市民面临租赁市场失灵和政策失灵;第三,保障房房源结构失衡,长效性保障房少,这将增加长期住房保障压力;第四,棚户区改造资金还款方面可能出现信用风险。为实现“住有所居”目标,应积极建设新时代的租售并举的住房保障制度:第一、建立保障房追溯监管管理制度,积极发展保障房二级市场,提高保障房的资金效用和利用效率。第二、实施“一个原则、两个路径、三个改革”解决新市民住房问题,促进社会的稳定发展。一个原则,即举家安居乐业为原则。两个路径,即市场化路径和保障路径。三个改革,即通过公积金制度改革,提高新市民的住房可支付能力和社会归属感,通过租赁制度改革有效供给中低价位的租赁房源,满足新市民的居住需求,通过房产税改革提高地方政府的积极性,降低住房保障政策成本并提升政策效率。第三、完善公租房制度,着重发展租赁市场,实现“住有所居”。第四,建立追溯监管管理制度。赢咖官网平台(姜雪梅)

  2019年,在“房住不炒”的总基调下,各地坚持调控政策的连续性,严格监控房地产金融风险,力保房地产市场的平稳运行。中央层面重申“房住不炒”,明确房地产调控不放松,并在7月份的政治局会议中首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,另一方面,中央也加快住房制度改革和房地产长效机制建设。地方政府紧跟中央的政策调控基调,2019年以来地方政府紧缩政策数量前低后高,临近年末又有所松动,调控跟随市场变化及时调整。但整体上紧中有松,地方政府调控的自主度进一步强化。2019年初部分城市的政策似乎有些松动,但在4月及7月的政治局会议重申“房住不炒”之后,部分热点城市则升级相关调控政策,调控明显收紧。大多数城市依然是因城施策,结合本地市场状况进行结构性微调,不断优化调控政策,但少部分城市存在局部松动的情形,整体目标都是为了维持楼市的稳定。未来住房市场调控要在坚持“房住不炒”的原则下,进一步加强因城施策、分类调控的实效性,各城市要进一步提高精准调控、及时调控的能力。具体改进对策包括:坚持房地产调控不动摇,把握好调控的节奏;完善“一城一策”的全国市场监管体系;探索土地、财税与金融的“一城一策”;确定各级金融监管当局也负有房地产调控的责任;完善全国住房、土地、金融等数据库以及监测制度等。(彭旭辉)

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